Vermindering en vrijstelling van de onroerende voorheffing in Vlaanderen

Veel eigenaars betalen elk jaar hun onroerende voorheffing zonder stil te staan bij de verminderingen waar ze recht op hebben. Jammer, want sommige leveren honderden euro’s per jaar op. En een deel daarvan moet je zelf aanvragen, anders loop je het mis.

In dit overzicht lees je welke verminderingen en vrijstellingen van onroerende voorheffing in Vlaanderen bestaan, welke automatisch worden toegekend en welke je zelf moet aanvragen.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

De onroerende voorheffing is een Vlaamse belasting op onroerend goed, geïnd door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Ze wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) van jouw woning, grond of pand. Verminderingen worden op die berekening toegepast, waardoor je effectief minder betaalt.

Verminderingen die automatisch worden toegekend

Voor een aantal situaties hoef je niets te doen. VLABEL past de vermindering in principe automatisch toe op jouw aanslagbiljet:

Kinderen ten laste: vanaf twee kinderen met recht op kinderbijslag, met een vast bedrag per kind.
Persoon met een handicap: voor een gedomicilieerde bewoner met een erkende handicap.
Energiezuinige nieuwbouw: voor nieuwe gebouwen met een voldoende laag E-peil (zie hieronder).

Automatisch betekent niet altijd foutloos. Controleer dus of de vermindering effectief op jouw aanslag staat. Ontbreekt ze, dan kan je dat rechtzetten via een bezwaar.

Verminderingen die je zelf moet aanvragen

Deze verminderingen krijg je niet vanzelf. Je moet ze actief aanvragen, en daar wordt vaak geld gelaten:

Bescheiden woning: een vermindering van 25 procent wanneer het totale kadastraal inkomen van jouw onroerend bezit in België beperkt blijft.
Improductiviteit of leegstand: wanneer een gebouw onvrijwillig leegstaat en niets opbrengt (zie verder).

Energiezuinige nieuwbouw: de vermindering voor vijf jaar

Voor energiezuinige nieuwbouw bestond in Vlaanderen een aantrekkelijke vermindering. Bij een voldoende laag E-peil kreeg je gedurende vijf jaar een korting op de onroerende voorheffing. Afhankelijk van het E-peil ging het om 50 procent, en bij een zeer laag E-peil (ten hoogste E10) zelfs om 100 procent. De termijn van vijf jaar start het jaar na het jaar waarin het lage E-peil voor het eerst werd toegekend.

Belangrijke update: deze vermindering werd afgeschaft voor bouwvergunningen aangevraagd vanaf 1 oktober 2025. Voor vergunningen van vóór die datum blijft de regeling gelden, en reeds toegekende verminderingen behouden hun volledige looptijd. Bouwde of verbouwde je recent, dan is het dus nog altijd de moeite om na te gaan of je recht hebt op deze korting.

Leegstand en improductiviteit

Staat een gebouw een tijd leeg of brengt het niets op, dan kan je onder voorwaarden een proportionele vermindering vragen wegens improductiviteit. De belangrijkste voorwaarden:

de improductiviteit duurde minstens 90 dagen in het jaar;
ze was onvrijwillig, je koos er dus niet zelf voor om het pand niet te gebruiken of te verhuren.

Deze vermindering vraag je zelf aan, en de termijn is kort. Voor een vermindering wegens improductiviteit heb je in principe tijd tot 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar.

Vermindering niet toegekend? Dien bezwaar in

Mis je een vermindering waar je recht op had, of lijkt jouw aanslag te hoog, dan kan je bezwaar indienen bij VLABEL. Let op de termijn van drie maanden vanaf jouw aanslagbiljet. Lees hoe je dat concreet aanpakt in ons artikel over bezwaar tegen de onroerende voorheffing.

Wanneer schakel je best een fiscaal advocaat in?

Bij een duidelijke, gemiste vermindering kan je vaak zelf een aanvraag of bezwaar indienen. Zodra het gaat om improductiviteit die wordt betwist, om een discussie over het kadastraal inkomen of om grotere bedragen, loont juridische begeleiding. Neem contact op voor een analyse van jouw aanslag.

Veelgestelde vragen

Welke verminderingen van onroerende voorheffing moet ik zelf aanvragen?

De vermindering voor een bescheiden woning en de vermindering wegens improductiviteit of leegstand moet je zelf aanvragen. Kinderlast, handicap en energiezuinige nieuwbouw worden doorgaans automatisch toegekend.

Bestaat de vermindering voor energiezuinige nieuwbouw nog?

Voor bouwvergunningen vanaf 1 oktober 2025 is ze afgeschaft. Voor oudere vergunningen blijft ze gelden, en reeds toegekende verminderingen lopen hun volledige termijn van vijf jaar uit.

Hoelang duurt de vermindering voor een laag E-peil?

Vijf jaar, te rekenen vanaf het jaar na de eerste toekenning van het lage E-peil.

Wat als mijn pand leegstaat?

Bij een onvrijwillige leegstand van minstens 90 dagen kan je een proportionele vermindering wegens improductiviteit vragen, uiterlijk op 31 maart van het jaar na het aanslagjaar.

Gerelateerde artikels

Dit artikel is algemene informatie en geen individueel juridisch advies. Voor jouw concrete situatie neem je best contact op met een fiscaal advocaat.