Sinds 1 januari 2015 is de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) autonoom bevoegd voor het vaststellen, controleren en innen van een aantal registratierechten, waaronder het verkooprecht. In deze blog gaan we dieper in op de tekortschatting zoals van toepassing in Vlaanderen.
Een ‘koopje’ doen
De kopers van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed dienen op hun aankoop het verkooprecht te betalen. Het verschuldigde verkooprecht mag niet lager zijn dan de normale verkoopwaarde.
Als VLABEL van oordeel is dat de marktwaarde van het verkochte goed hoger is dan de verkoopwaarde, dan stuurt de administratie een bericht van tekortschatting uit.
Sinds begin januari 2019 dient deze kennisgeving te gebeuren binnen een termijn van twee jaar vanaf de dag van registratie van de koopakte die aanleiding geeft tot de heffing van de registratiebelasting. Waar de fiscus vroeger vijf jaar tijd had, is deze termijn ondertussen flink teruggeschroefd.
Uit de kennisgeving moet een duidelijke motivering blijken die volgens de fiscus de tekortschatting rechtvaardigt.
De belastingplichtige kan dit echter voorkomen door een pro fisco verklaring in de notariële koopakte te voegen. Hierin wordt de juiste, hogere waarde aangegeven. De koper(s) erkennen met andere woorden dat ze een ‘koopje’ gedaan hebben.
Tekortschatting: aanvullende registratierechten en belastingverhoging
Als gevolg van de tekortschatting is de koper, en niet de verkoper, aanvullende rechten en een belastingverhoging verschuldigd.
De aanvullende rechten zijn de rechten die verschuldigd zijn op het verschil tussen de verkoopprijs en de verkoopwaarde. Hierop is het basistarief van 10% van toepassing.
Bovenop de aanvullende registratierechten is er ook een belastingverhoging verschuldigd. Dit is het geval bij een tekort vanaf 10%.
Administratieve bezwaarprocedure
De koper is echter niet genoodzaakt zich bij deze opgegeven hogere verkoopwaarde neer te leggen. Onder het federale regime kon men de aanslagen betwisten via een controleschatting. Vlabel heeft de regeling met betrekking tot de controleschatting opgeheven.
De belastingplichtige kan wel, voorafgaand aan de taxatie, aantonen dat de overeengekomen waarde met de werkelijkheid overeenstemt. Daarnaast kan de aanslag zelf met een bezwaarschrift betwist worden. Hiervoor kunnen alle bewijsmiddelen aangewend worden, zoals foto’s, facturen of offertes ter renovatie… ter staving van de volgens hen verantwoorde lagere verkoopwaarde.
Indien men niet tot een vergelijk komt, kan de belastingplichtige zich finaal op de gerechtelijke procedure voor de rechtbank van eerste aanleg beroepen.
Auteurs: Alexander Delafonteyne en Francis Vincke
Tags: registratiebelasting, registratierechten, tekortschatting, verkooprecht
