De eigenaar van een in België gelegen onroerend goed dat verhuurd wordt aan een particulier – die het onroerend goed met andere woorden niet voor zijn beroep gebruikt – wordt op de inkomsten die hij daaruit geniet eerder mild belast.
Uitgangspunt: onroerende inkomsten
Het belastbaar inkomen wordt in dergelijk geval berekend op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), te vermenigvuldigen met 1,4. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde interesten dienend voor de financiering van het pand nog in mindering worden gebracht.
In deze berekenwijze wordt met andere woorden geen rekening gehouden met de werkelijk ontvangen huurgelden.
Voorgaand systeem brengt concreet met zich mee dat verhuurders vaak disproportioneel weinig belasting betalen op de inkomsten die zij uit de verhuring van hun eigendommen genieten. Reden waarom de fiscus de laatste jaren werk lijkt te maken van een verscherpte controle op de huurinkomsten van bedoelde verhuurders-natuurlijke personen.
Herkwalificatie naar beroepsinkomsten
In de praktijk betekent hogergenoemde klopjacht dat de fiscus de activiteit van privé-verhuurders steeds vaker wegzet als zijnde een beroepsactiviteit. In dat geval is de werkelijk ontvangen huur min een forfaitair kostenbedrag belastbaar. Het forfaitaire kostenbedrag is gelijk aan 40% van de huur, maar met een maximum van 2/3 van het niet-geïndexeerd ki, te vermenigvuldigen met 4,63.
In de rechtspraak lijkt voorgaande tendens de laatste jaren te worden bevestigd. Zo besliste het Hof van Beroep van Luik in een arrest van 20 februari 2018 dat de opbrengsten van de verhuur van 6 woningen beroepsmatig inkomen was voor de betrokken verhuurder. Dergelijke zienswijze werd in de jaren daarna nog een aantal keer hernomen door de hoogste rechtscolleges.
De eventuele herkwalificatie van de ontvangen huurgelden als zijnde beroepsinkomsten, is zoals zo vaak een loutere feitenkwestie. De wet voorziet immers niet in een definitie van het begrip beroepswerkzaamheid.
Op basis van rechtspraak en rechtsleer wordt een winstgevende bezigheid beroepsmatig, en valt zij onder de bepaling van artikel 23, § 1 WIB 1992, als zij wordt gekenmerkt door een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk zijn en onderling verbonden om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken, die buiten de grenzen van het normaal beheer van het privévermogen valt.
Of een verrichting al dan niet past in een beroepswerkzaamheid, moet worden beoordeeld aan de hand van de concrete feitelijke omstandigheden. De volgende criteria en gegevens worden niet door de administratie vooropgesteld, maar blijken uit de geldende rechtspraak:
- het aantal verrichtingen;
- hun onderlinge verbondenheid;
- de aard van de verrichtingen;
- de snelle opeenvolging;
- de belangrijkheid van de verrichtingen;
- de organisatie en de tijd die de verrichtingen impliceren;
- de investering die de belastingplichtige gedaan heeft;
- de middelen die hij aanwendt;
- het werken met geleend kapitaal;
- de samenwerking tussen verschillende personen;
De kwalificatie als zijnde professioneel verhuurder brengt overigens niet alleen de belasting van de ontvangen huurgelden als zijnde beroepsinkomsten met zich mee, maar daarnaast zullen ook sociale bijdragen betaald moeten worden. Als troostprijs kunnen de werkelijke beroepskosten evenwel worden afgetrokken.
Hoe dan ook: nooit diverse inkomsten
In theorie bestaan er drie manieren om onroerende inkomsten te belasten, zijnde als onroerende inkomsten, professionele inkomsten of diverse inkomsten.
Volledigheidshalve dient te worden opgemerkt dat er voor de huuropbrengsten van onroerende goederen slechts twee mogelijke fiscale kwalificaties zijn; ofwel zijn het onroerende inkomsten ofwel zijn het beroepsinkomsten. Zowel het Hof van Cassatie als het Hof van beroep te Antwerpen stellen klaar en duidelijk dat het onmogelijk is om huurinkomsten als diverse inkomsten te belasten.
Besluit
Het is niet zo dat het verhuren van meerdere onroerende goederen voortaan per definitie een beroepsactiviteit zal inhouden, waardoor er niet langer belast wordt in functie van het kadastraal inkomen maar wel in functie van de werkelijk ontvangen huur.
Enkel verhuurders van verschillende onroerende goederen waarvan de rechter van mening is dat het ‘het normale privé-gebruik overschrijdt’, zullen slachtoffer zijn van de aangescherpte visie van de fiscus. Bovendien ligt de – nogal zware – bewijslast bij de belastingadministratie.
Ongerustheid is dan ook niet nodig. Oplettendheid wel.
Tags: beroepsinkomen, huur, onroerend inkomen