De onroerende voorheffing is de jaarlijks terugkerende belasting op onroerende goederen. Hiervoor zijn echter ook tal van vrijstellingen en vermindering voorzien zoals bijvoorbeeld de vrijstelling voor rusthuizen, of de vermindering wegens improductiviteit.
Het hebben van een onroerend goed wordt fiscaal niet ongemoeid gelaten. Het louter eigenaar van bijvoorbeeld een woning volstaat om belast te worden in het kader van de onroerende voorheffing. In deze bijdrage wordt ingegaan op de belasting op het inkomen van uw onroerend goederen in het kader van de onroerende voorheffing, en meer in het bijzonder de talrijke vrijstellingen en verminderingen die hiervoor verkregen kunnen worden. Een opsomming en duiding van deze vrijstellingen maakt dan ook de hoofdbrok uit van dit artikel.
De onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting op onroerende goederen. De belasting is verschuldigd door de eigenaar, de bezitter, de erfpachter, de opstalhouder of de vruchtgebruiker. Huurders of blote eigenaars van gebouwen of gronden zijn aldus géén belastingplichtigen in het kader van de onroerende voorheffing.
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van de in België gelegen onroerende goederen. Het kadastraal inkomen is het gemiddeld normaal netto-inkomen dat geacht wordt overeen te stemmen met de gemiddelde jaarlijkse netto-huuropbrengsten die men zou kunnen krijgen indien men het onroerend goed zou verhuren. Dit kadastraal inkomen werd vastgelegd op 1 januari 1975, en werd sedertdien niet meer aangepast.
Vrijstellingen onroerende voorheffing
Sommige onroerende goederen worden vrijgesteld van onroerende voorheffing. In België zijn de Gewesten bevoegd om (federale) vrijstellingen van onroerende voorheffing te wijzigen. Onlangs heeft het Vlaams Gewest van deze bevoegdheid gebruik gemaakt via het decreet van 22 juni 2018 (BS 24 juli 2018). Hieronder zal ingegaan worden op enkele van deze vrijstellingen, van toepassing in het Vlaamse Gewest.
Sommige onroerende goederen worden van de onroerende voorheffing vrijgesteld omdat ze een specifieke bestemming hebben. Meestal gaat het hierbij om doelstellingen met een sociale of menslievende insteek. De wet voorziet de vrijstelling voor onroerende goederen die zonder winstoogmerk zijn bestemd voor het openbaar uitoefenen van een eredienst of van de vrijzinnige morele dienstverlening, voor onderwijs, voor het vestigen van hospitalen, klinieken, dispensaria, rusthuizen, vakantiehuizen voor kinderen of gepensioneerden, of van andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen. Het betreft hier met andere woorden scholen, kerken, ziekenhuizen, rusthuizen en serviceflats,…
Voorwaarden
Opdat dergelijke scholen, kerken, ziekenhuizen, rusthuizen en serviceflats van de onroerende voorheffing vrijgesteld kunnen worden, moet aan 2 voorwaarden voldaan zijn.
Bestemming
De eerste voorwaarde is dat het onroerend goed bestemd moet zijn voor de specifieke door de wet voorziene doelstellingen.
Wanneer een onroerend goed daarnaast ook nog andere bestemmingen heeft, zal er enkel een vrijstelling van de onroerende voorheffing zijn voor het deel van het gebouw dat gebruikt wordt voor een doelstelling die terug te vinden is in de wet. Rechtspraak voegde gedurende de loop der jaren nog andere bestemmingen aan het rijtje toe. Zo kunnen deze onroerende goederen bijvoorbeeld ook worden vrijgesteld van de onroerende voorheffing:
- gebouwen die gebruikt worden door vzw’s die zich bezighouden met thuisverpleging;
- huizen die bewoond worden door gehandicapte personen die ondersteund worden door een in de nabijheid wonend vrijwilligersgezin;
- huisvesting van jonge daklozen;
- opvangcentra voor asielzoekers en tijdelijke opvangcentra voor vluchtelingen;
- een onroerend goed dat verhuurd wordt aan een jeugddienst;
- een vakantiehuis voor kinderen;
- kloosters;
- centra voor geestelijke gezondheidszorg;
- gebouwen die bestemd zijn voor de administratie van een weldadigheidsinstelling;
- centra voor algemeen welzijnswerk;
- sociale werkplaatsen;
- kringloopcentra;
- brandweerkazernes;
- een onroerend goed dat gebruikt wordt door een landelijk georganiseerde jeugdvereniging of de lokale afdeling;
- Een onroerend goed dat gebruikt wordt voor een lokaal erkend jeugdwerkinitiatief;
- Jeugdtoerisme;
- …
Gebrek aan winstoogmerk
De tweede voorwaarde om van deze vrijstelling te kunnen genieten is een gebrek aan winstoogmerk. De belastingplichtige of de bewoner mag zodoende geen voordelen halen uit het onroerend goed. Indien de belastingplichtige of de bewoner tóch voordelen uit het onroerend goed halen, maar enkel met het oog op de instandhouding en/of de uitbreiding van de (menslievende) activiteit die in het onroerend goed wordt uitgeoefend, kan wel een vrijstelling toegekend worden.
Onroerende goederen die als nationaal domeingoed beschouwd worden (1), op zichzelf niets opbrengen (2) en voor een openbare dienst of voor een dienst van algemeen nut worden gebruikt (3) zijn vrijgesteld van onroerende voorheffing. De drie voorwaarden moeten allemaal en gelijktijdig aanwezig zijn.
Nationaal domeingoed
Een nationaal domeingoed is een onroerend goed dat aan de gemeenschap toebehoort. Het gaat over eigendommen die toebehoren aan de Staat, de Gewesten, de provincies, de gemeenten en de openbare instellingen.
De oprichtingswet van maatschappijen, verenigingen, instellingen of organismen van publiek recht kunnen een uitdrukkelijke bepaling bevatten die deze gelijkstellen met de Staat. Deze zijn ook nationale domeingoederen.
Naast oprichtingswetten, kunnen ook bijzondere wetten voorzien in een vrijstelling van onroerende voorheffing, omdat deze als nationaal domeingoed kunnen worden beschouwd.
Geen winstgevend doel
Het nationaal domeingoed mag op zichzelf niets opbrengen. Er mogen geen activiteiten van commerciële of winstgevende aard worden georganiseerd.
Openbare dienst of dienst van algemeen nut
Onder een openbare dienst begrijpt men een dienst die is opgericht door een overheid om in een collectieve behoefte te voorzien. De burgers hebben op gelijke voet recht op de dienst. Dergelijke dienst moet blijven bestaan en functioneren en het moet aangepast kunnen worden aan de noden van het algemeen belang. Het nationaal domeingoed moet in haar geheel gebruikt worden als een openbare dienst of een dienst van algemeen nut opdat de vrijstelling van onroerende voorheffing van toepassing kan zijn. Er wordt met andere woorden niet verhoudingsgewijs gekeken naar welk deel van het onroerend goed gebruikt wordt voor de openbare dienst.
Een voorbeeld van een openbare dienst is een stadsbibliotheek.
Erkende milieubeschermende bossen
Bossen die op grond van het Vlaamse Bosdecreet beschermd worden, zijn vrijgesteld van het betalen van de onroerende voorheffing. Het gaat meer bepaald om bosreservaten, milieubeschermende bossen en bossen die dienstig zijn voor de productie van bosbouwkundig teeltmateriaal.
Natuurbeheerplan
Voor onbebouwde onroerende goederen waarvoor een natuurbeheerplan is goedgekeurd, is vrijgesteld van onroerende voorheffing. Het betreft erkende natuurreservaten.
Monumenten
De Vlaamse Regering heeft sommige als monument beschermde onroerende goederen gegeven aan open-monumentenverenigingen. Deze verenigingen zijn opgericht met het doel monumenten in stand te houden, te restaureren en te ontsluiten. Ze streven geen winst na en zijn dan ook vrijgesteld van onroerende voorheffing voor die onroerende goederen die ze beheren.
Nieuw materieel en outillage
In het Vlaams Gewest wordt geen onroerende voorheffing geheven op nieuw materieel en outillage waarvoor voor de eerste keer een K.I. wordt vastgesteld.
Materieel en outillage is alle bedrijfsuitrusting, met name alle toestellen, machines en andere installaties die gebruikt worden voor een nijverheids-, handels- of ambachtsbedrijf.
Wanneer het materieel en de outillage echter in een nijverheids- of handelsgebouw worden geplaatst dat niet is opgericht overeenkomstig de bouwvergunning, zal men niet van de vrijstelling kunnen genieten. Men moet dus aan de stedenbouwkundige voorschriften voldoen om een vrijstelling te kunnen krijgen. De vrijstelling geldt bovendien niet voor tweedehands bedrijfsuitrusting.
Omvorming van kleine handelspanden
Een tijdelijke vrijstelling van onroerende voorheffing kan worden toegekend in één van de volgende gevallen:
- Het onroerend goed werd gebruikt om een kleinhandelsactiviteit uit te oefenen in een winkelarm gebied en wordt verbouwd tot één of meerdere woningen.
- Minstens de benedenverdieping van het onroerend goed wordt gebruikt om een kleinhandelsactiviteit uit te oefenen, gelegen in een kernwinkelgebied, terwijl de rest van het onroerend goed verbouwd wordt tot één of meer woningen.
De tijdelijke vrijstelling wordt toegekend voor vijf jaar, vanaf het aanslagjaar dat volgt op het jaar van de effectieve bewoning die blijkt uit de inschrijving in het bevolkings- of vreemdelingenregister. In het geval waar het gaat over een verbouwing in een kernwinkelgebied, heeft de vrijstelling enkel betrekking op het gedeelte dat is bestemd voor de huisvesting.
De vrijstellingen kunnen overgedragen worden op de rechtsopvolger.
Het betreft onroerende goederen die verwaarloosd of onbewoonbaar zijn, en die opgenomen zijn in:
- de inventaris van ongeschikte of onbewoonbare woningen of;
- de inventaris van leegstaande of verwaarloosbare bedrijfsruimten.
Deze onroerende goederen moeten gesloopt worden, gevolgd door vervangbouw.
De eigenaar van een dergelijk onroerend goed die het op een dergelijke wijze vervangt, kan gedurende vijf jaar genieten van een vrijstelling van onroerende voorheffing. Deze vrijstelling geldt in principe voor het volledig kadastraal inkomen van het vervangen gebouw. Op deze vrijstelling wordt wel een beperking toegepast. Het wordt beperkt tot de eerste schijf van onroerende voorheffing, inclusief provinciale en gemeentelijke opcentiemen, van:
- 1 000 euro wat een woning betreft;
- 4 000 euro wat een bedrijfsruimte betreft.
Ook hier is de vrijstelling overdraagbaar op de rechtsopvolger.
Vreemde staten
De inkomsten uit onroerende goederen die een vreemde staat in België heeft aangewend tot de huisvesting van zijn diplomatieke of consulaire zendingen of van culturele instellingen die geen winst nastreven kunnen worden vrijgesteld van onroerende voorheffing. Er kan hierbij gedacht worden aan de ambassades en consulaten van vreemde staten of woningen van buitenlandse ambassadeurs. Het gaat hierbij enkel om staten die diplomatiek erkend zijn door België.
Een belangrijke voorwaarde om van deze vrijstelling te kunnen genieten is wederkerigheid. België moet van dezelfde voordelen kunnen genieten in de betrokken vreemde staat.
Rechtspersonen
Rechtspersonen genieten een algemene vrijstelling van de onroerende voorheffing. Deze vrijstelling bedraagt 2,5% van het kadastraal inkomen. Deze vrijstelling verkrijgt men automatisch op het aanslagbiljet.
Kwijtschelding of proportionele vermindering wegens improductiviteit
Naast de vrijstellingen van de onroerende voorheffing, kan deze heffing in sommige gevallen ook kwijtgescholden of verminderd worden. Een belangrijk toepassingsgeval in de praktijk betreft de proportionele vermindering wegens improductiviteit.
Wanneer een onroerend goed improductief geweest is gedurende een deel van het jaar of gedurende het hele jaar, kan een vermindering van de onroerende voorheffing worden toegekend. Er wordt gesproken van een proportionele vermindering, aangezien ze enkel wordt toegekend voor de periode van de improductiviteit. Deze vermindering weerspiegelt het verlies of het ontbreken van het genot van de inkomsten van het onroerend goed.
Een vermindering van de onroerende voorheffing kan toegekend worden indien een gebouwd onroerend goed gedurende een deel van het jaar heeft leeggestaan en geen inkomsten heeft gegenereerd.
Voorwaarden
Er zijn 2 voorwaarden om van deze vermindering te kunnen genieten:
- Het moet gaan om een niet-gemeubileerd, gebouwd onroerend goed.
- De leegstand moet tijdens het aanslagjaar op zijn minst 90 dagen geduurd hebben. Dit hoeft niet per se 90 dagen aan één stuk te zijn. Er mogen pauzes tussen zitten waarin het gebouw bijvoorbeeld bewoond wordt. De belastingplichtige moet bewijzen dat er in het aanslagjaar effectief leegstand geweest gedurende minsten 90 dagen. Hij kan dit doen aan de hand van getuigenissen, facturen van water, gas of elektriciteit, huuraanbiedingen in tijdschriften of op websites, foto’s, expertiserapporten, enzovoort.
Onvrijwillig
Er kan geen vermindering toegestaaan worden wanneer het gebouw voor een langere periode dan 12 maanden leeg staat. Uitzonderlijk kan wel nog een vermindering toegekend worden, namelijk wanneer de leegstand en de improductiviteit te wijten zijn aan omstandigheden buiten de wil van de belastingplichtige. Dit is zo in het geval van:
- Onteigening;
- Ramp;
- Verbouwing of renovatie van het pand met een sociaal of cultureel doel. Deze werken moeten uitgevoerd worden in opdracht van de overheid of van een sociale woonorganisatie;
- Overmacht;
- Erfenisprocedure die nog niet afgehandeld is.
Vernieling van het onroerend goed
Er wordt eveneens een kwijtschelding of vermindering van de onroerende voorheffing verleend in geval van volledige of gedeeltelijke vernieling van het betrokken onroerend goed. Wanneer er sprake is van een gedeeltelijke vernieling, moet het vernielde gedeelte van het onroerend goed minstens 25% van het K.I. vertegenwoordigen.
In dit geval wordt geen rekening gehouden met de minimumperiode van 90 dagen niet-ingebruikneming en improductiviteit. Bovendien is het ook niet vereist dat het vernielde gebouw onbemeubeld was. Ook een grond kan (gedeeltelijk) vernield worden, bijvoorbeeld door een aantasting van de bodem door een schadegeval. Dergelijke vernielingen komen dus ook in aanmerking voor een kwijtschelding of vermindering van de onroerende voorheffing.
De vernieling moet veroorzaakt zijn door een buitengewone gebeurtenis. Een eigenaar die zijn gebouw vrijwillig afbreekt, kan daarentegen niet rekenen op een vermindering, tenzij hij kan aantonen dat de vernieling noodzakelijk was omwille van instortingsgevaar of omdat de bouwvallige toestand van het gebouw de verhuring ervan onmogelijk maakte.
Vernieling of inactiviteit van materieel en outillage
Net als bij gebouwen en gronden kan er ook kwijtschelding of vermindering toegestaan worden voor bedrijfsuitrusting. Een vermindering is mogelijk indien er sprake is van een volledige vernieling, of een gedeeltelijke vernieling die minimum 25% van het K.I. van het materieel en de outillage vertegenwoordigt. Ook hier geldt de 90-dagen regel. Het materieel moet in de loop van het aanslagjaar minimum 90 dagen inactief zijn gebleven.
Bij materieel en outillage is er geen vereiste van onvrijwilligheid (zoals bij gebouwen). De vernieling moet dan ook niet noodzakelijk te wijten zijn geweest aan buitengewone gebeurtenissen. Daarnaast is er ook geen maximale periode van 12 maanden voor de inactiviteit van bedrijfsuitrusting.
Energiezuinige woningen
Wanneer het E-peil van een nieuwbouw een bepaald maximum niet overschrijdt, heeft men recht op vermindering van de onroerende voorheffing. Sinds 2016 is deze maximumgrens verlaagd. Hieronder een schematische voorstelling:
| Vermindering OV | Bouwaanvragen 2013 | Bouwaanvragen 2014–2015 | Bouwaanvragen 2016 |
| 50% | E50 | E40 | E30 |
| 100% | E30 | E20 | |
Sedert 1 oktober 2016 is het dan ook mogelijk een verlaging van de onroerende voorheffing te krijgen in het geval van een ingrijpende energetische renovatie. Deze vermindering bedraagt 50% wanneer de grens van E90 niet wordt overschreden. Om recht te hebben op 100% vermindering, bedraagt de maximumgrens E60.
Het E-peil wordt beoordeeld op 1 januari van het aanslagjaar. De vermindering wordt toegekend voor een periode van 5 jaar en is overdraagbaar. Wanneer bij overdracht van het gebouw de termijn nog niet verstreken is, gaat de nog niet verstreken termijn over op de nieuwe verkrijger.
