[{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BlogPosting","@id":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/achat-scinde-dun-bien-immobilier-en-belgique-tourbillons-de-decisions-administratives\/#BlogPosting","mainEntityOfPage":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/achat-scinde-dun-bien-immobilier-en-belgique-tourbillons-de-decisions-administratives\/","headline":"Achat scind\u00e9 d\u2019un bien immobilier en Belgique: tourbillons de d\u00e9cisions administratives","name":"Achat scind\u00e9 d\u2019un bien immobilier en Belgique: tourbillons de d\u00e9cisions administratives","description":"Ce n\u2019est pas un secret\u00a0: l\u2019imp\u00f4t successoral est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 en Belgique. Partant de ce constat, les Belges ont toujours su faire preuve de cr\u00e9ativit\u00e9 pour r\u00e9duire au maximum la charge fiscale qui p\u00e8se sur leurs h\u00e9ritiers. L\u2019une des techniques les plus courantes est celle de l\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un bien immeuble pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d\u2019une donation des […]","datePublished":"2021-03-22","dateModified":"2021-03-22","author":{"@type":"Person","@id":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/author\/uc-master\/#Person","name":"Dimitri","url":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/author\/uc-master\/","identifier":1,"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/22e72f9686312fb0efb9e7f090d8f751bf6ef83794dc1cf6fe33d2dc65a2df73?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/22e72f9686312fb0efb9e7f090d8f751bf6ef83794dc1cf6fe33d2dc65a2df73?s=96&d=mm&r=g","height":96,"width":96}},"publisher":{"@type":"Organization","name":"Fiscaal advocaat","logo":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/logo2.png","url":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/logo2.png","width":217,"height":77}},"image":{"@type":"ImageObject","@id":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/achat-scinde\u0301.jpg","url":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/wp-content\/uploads\/2021\/03\/achat-scinde\u0301.jpg","height":390,"width":584},"url":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/achat-scinde-dun-bien-immobilier-en-belgique-tourbillons-de-decisions-administratives\/","about":["2021"],"wordCount":1767,"articleBody":"Ce n\u2019est pas un secret\u00a0: l\u2019imp\u00f4t successoral est tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 en Belgique. Partant de ce constat, les Belges ont toujours su faire preuve de cr\u00e9ativit\u00e9 pour r\u00e9duire au maximum la charge fiscale qui p\u00e8se sur leurs h\u00e9ritiers.L\u2019une des techniques les plus courantes est celle de l\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un bien immeuble pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d\u2019une donation des fonds. Classiquement, il s\u2019agit pour les parents qui vont acqu\u00e9rir l\u2019usufruit du bien de donner les fonds \u00e0 leurs enfants afin de leur permettre d\u2019acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 du m\u00eame bien. Cette technique simple est tr\u00e8s avantageuse sur le plan fiscal. En effet,\u00a0 si la donation prend la forme d\u2019une donation indirecte, aucun droit de donation n\u2019est d\u00fb. Par ailleurs, au moment de l\u2019extinction de l\u2019usufruit qui intervient au d\u00e9c\u00e8s des parents, aucun droit de succession ne doit \u00eatre pay\u00e9.Tout cela serait bien entendu trop \u00e9vident s\u2019il n\u2019y avait pas l\u2019article 9 du code des droits de succession\/article 2.7.1.0.7 du code flamand de la fiscalit\u00e9, selon lesquels: \u00ab\u00a0Les biens meubles ou immeubles qui ont \u00e9t\u00e9 acquis \u00e0 titre on\u00e9reux par le d\u00e9funt pour l’usufruit et par un tiers pour la nue-propri\u00e9t\u00e9, ainsi que les titres au porteur ou nominatifs qui ont \u00e9t\u00e9 immatricul\u00e9s au nom du d\u00e9funt pour l’usufruit et au nom d’un tiers pour la nue-propri\u00e9t\u00e9 sont consid\u00e9r\u00e9s, pour la perception des droits de succession et de mutation par d\u00e9c\u00e8s exigibles du chef de l’h\u00e9r\u00e9dit\u00e9 du d\u00e9funt, comme se trouvant en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans la succession de celui-ci et comme recueillis \u00e0 titre de legs par le tiers, \u00e0 moins qu’il ne soit \u00e9tabli que l’acquisition ou l’immatriculation ne d\u00e9guise pas une lib\u00e9ralit\u00e9 au profit du tiers\u00a0\u00bb.Ces dispositions pr\u00e9voient ainsi une pr\u00e9somption de legs en vertu de laquelle le bien acquis de la mani\u00e8re d\u00e9crite ci-dessus est pr\u00e9sum\u00e9 faire partie int\u00e9grante de la succession du d\u00e9funt (parent-usufruitier) avec la cons\u00e9quence que les enfants (nus propri\u00e9taires) sont redevables de l\u2019imp\u00f4t successoral. Cette pr\u00e9somption l\u00e9gale peut toutefois \u00eatre renvers\u00e9e si le nu-propri\u00e9taire parvient \u00e0 d\u00e9montrer que l\u2019achat d\u00e9membr\u00e9 ne d\u00e9guise pas une lib\u00e9ralit\u00e9 \u00e0 son profit. Pour renverser cette fiction l\u00e9gale, le nu-propri\u00e9taire doit d\u00e9montrer qu\u2019il disposait de fonds suffisants avant l\u2019acquisition du bien et que ces fonds ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9s pour l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9.La question de la preuve contraire \u00e0 apporter pour renverser la pr\u00e9somption de legs a toujours \u00e9t\u00e9 au centre de nombreuses controverses\u00a0dont l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale et le Vlabel ne sont pas \u00e9trangers d\u00e8s lors que les d\u00e9cisions adopt\u00e9es pas ces autorit\u00e9s ont \u00e9t\u00e9 nombreuses et fluctuantes, voire contradictoires.  Ces contradictions ont d\u00e9but\u00e9 d\u00e8s l\u2019insertion de la nouvelle notion d\u2019abus fiscal dans l\u2019article 106 du code des droits de succession, qui s\u2019applique aux op\u00e9rations juridiques pos\u00e9es \u00e0 partir du 1er juin 2012[1].Ainsi, d\u2019abord incluse dans la liste noire des op\u00e9rations juridiques suspectes (circulaire n\u00b08\/2012 du 19 juillet 2012), l\u2019op\u00e9ration d\u2019achat scind\u00e9 pr\u00e9c\u00e9d\u00e9 d\u2019une donation au nu-propri\u00e9taire a ensuite \u00e9t\u00e9 retir\u00e9e de cette liste (circulaire n\u00b05\/2013 du 10 avril 2013) avant de seulement quelques jours plus tard revenir dans le viseur de l\u2019administration qui a alors consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019une donation pr\u00e9alable de fonds ne sera plus admise comme preuve contraire (d\u00e9cision du 19 avril 2013).Devant un tel tourbillon de d\u00e9cisions contradictoires, l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale a \u00e9t\u00e9 contrainte de prendre une d\u00e9cision claire. Dans sa d\u00e9cision du 18 juillet 2013, elle a pos\u00e9 le principe selon lequel,\u00a0 pour tous les actes juridiques accomplis \u00e0 partir du 1er septembre 2013, la donation de fonds pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019acquisition scind\u00e9e n\u2019est plus accept\u00e9e comme preuve contraire sauf si la donation a \u00e9t\u00e9 soumise au droit d\u2019enregistrement ou si le donataire peut d\u00e9montrer qu\u2019il a pu disposer librement des fonds. Dans ce dernier cas, il appartient au donataire de d\u00e9montrer que cette donation n\u2019\u00e9tait pas destin\u00e9e au financement de l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9.Cette derni\u00e8re d\u00e9cision de l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale a \u00e9t\u00e9 reprise par le Vlabel dans sa position 15004 du 19 janvier 2015 mais le Conseil d\u2019Etat a par un arr\u00eat du 12 juin 2018 annul\u00e9 cette position en jugeant qu\u2019elle \u00e9tait contraire au principe g\u00e9n\u00e9ral de s\u00e9curit\u00e9 juridique et au principe de l\u00e9galit\u00e9 de l\u2019imp\u00f4t.[2] En effet, pour le Conseil d\u2019Etat, la position du Vlabel (et donc de l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale) ajoute \u00e0 la loi en ce qu\u2019elle\u00a0oblige notamment \u00e0 soumettre la donation au droit d\u2019enregistrement pour apporter la preuve contraire alors que l\u2019exigence d\u2019une telle condition ne ressort nullement des travaux parlementaires et du texte l\u00e9gal.En r\u00e9ponse, le Vlabel a confirm\u00e9 qu\u2019il n\u2019appliquera plus cette position dans le futur et que les contribuables concern\u00e9s doivent introduire une r\u00e9clamation contre l\u2019imp\u00f4t indument per\u00e7u (positon du 15 juin 2018.De son c\u00f4t\u00e9, l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale n\u2019a r\u00e9agi que bien plus tard en adoptant une d\u00e9cision le 23 septembre 2019. Elle y pr\u00e9cise qu\u2019il n\u2019est pas requis \u00abque la donation ait eu lieu par acte authentique: il suffit de prouver (\u2026) que les fonds ont le cas \u00e9ch\u00e9ant \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s (par acte authentique ou sous seing priv\u00e9, par don manuel ou par donation indirecte) avant l\u2019acquisition. D\u00e8s que l\u2019acqu\u00e9reur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 peut prouver qu\u2019il \u00e9tait propri\u00e9taire des fonds avant l\u2019op\u00e9ration vis\u00e9e \u00e0 l\u2019article 9 du C. succ. et qu\u2019il les affectivement affect\u00e9s au payement du prix de celle-ci, il est sans int\u00e9r\u00eat de savoir depuis combien de temps des fonds lui ont \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s par l\u2019acqu\u00e9reur de l\u2019usufruit\u00a0: dans cette hypoth\u00e8se, l\u2019article 9 du C. succ.ne s\u2019applique pas (\u2026).\u00a0\u00bbCompl\u00e9tant cette d\u00e9cision, l\u2019administration fiscale f\u00e9d\u00e9rale a adopt\u00e9 une nouvelle d\u00e9cision le 26 juin 2020[3] par laquelle, outre le principe \u00e9nonc\u00e9 ci-dessus, elle pr\u00e9cise que pour \u00e9tablir que l\u2019op\u00e9ration d\u2019acquisition n\u2019est pas une lib\u00e9ralit\u00e9 d\u00e9guis\u00e9e, la preuve de la date de la donation pr\u00e9alable des fonds au donataire doit \u00eatre \u00e9tablie par tous les moyens l\u00e9gaux, \u00e0 l\u2019exception du serment et des simples affirmations des parties elles-m\u00eames ou des documents \u00e9manant d\u2019elles.Quant \u00e0 la preuve du moment o\u00f9 la donation doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e, l\u2019administration pr\u00e9cise qu\u2019il s\u2019agit du moment du paiement par le donataire\/nu-propri\u00e9taire du prix de la nue-propri\u00e9t\u00e9. Ainsi, si le paiement d\u2019un acompte est pr\u00e9vu dans un compromis de vente, c\u2019est la date de cet acte qui devient le moment d\u00e9terminant.Enfin, l\u2019administration indique que cette d\u00e9cision devient applicable \u00e0 toutes les op\u00e9rations juridiques r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 partir du 1er aout 2020.Il en r\u00e9sulte que, \u00e0 partir de cette date, pour les successions bruxelloises et wallonnes, auxquelles s\u2019applique cette d\u00e9cision du 26 juin 2020, les donataires doivent d\u00e9montrer qu\u2019ils disposaient des fonds suffisants pour financer l\u2019achat de la totalit\u00e9 de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u00e8s la signature du compromis si un acompte est d\u00fb \u00e0 ce moment. \u00c0 d\u00e9faut, la preuve contraire ne sera pas rapport\u00e9e.De son c\u00f4t\u00e9, le Vlabel a adopt\u00e9 une nouvelle position le 28 septembre 2020 (position n\u00b0 20067) pour les achats scind\u00e9s effectu\u00e9s \u00e0 partir du 14 octobre 2020. Par cette position, le Vlabel fait sien\u00a0 l\u2019approche f\u00e9d\u00e9rale en n\u2019exigeant plus que la donation pr\u00e9alable doive \u00eatre authentique ou \u00eatre soumise au droit d\u2019enregistrement ou encore que la date certaine soit requise.\u00a0 En m\u00eame temps, la Vlabel se d\u00e9marque de la d\u00e9cision de l\u2019administration f\u00e9d\u00e9rale en ce qu\u2019il pose le principe que les fonds doivent avoir \u00e9t\u00e9 donn\u00e9s avant l\u2019acte authentique d\u2019achat qu\u2019il y ait paiement ou non d\u2019un acompte d\u00e8s de la signature du compromis de vente.S\u2019il est bien entendu \u00e0 regretter que les positions ne sont pas parfaitement identiques dans les trois R\u00e9gions, l\u2019on peut toutefois se r\u00e9jouir des d\u00e9cisions adopt\u00e9es qui permettent enfin, apr\u00e8s bien des ann\u00e9es, de cerner les obligations en mati\u00e8re de preuve contraire dans le cadre de l\u2019acquisition scind\u00e9e pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019une donation. Rafa\u00ebl Alvarez CampaAvocat associ\u00e9 Everest Law        [1] \u00a0N\u2019est pas opposable \u00e0 l\u2019administration, l\u2019acte juridique ni l\u2019ensemble d\u2019actes juridiques r\u00e9alisant une m\u00eame op\u00e9ration lorsque l\u2019administration d\u00e9montre par pr\u00e9somptions ou par d\u2019autres moyens de preuve vis\u00e9s \u00e0 l\u2019article 185 et \u00e0 la lumi\u00e8re de circonstances objectives, qu\u2019il y a abus fiscal.Il y a abus fiscal lorsque le redevable r\u00e9alise, par l\u2019acte juridique ou l\u2019ensemble d\u2019actes juridiques qu\u2019il a pos\u00e9, l\u2019une des op\u00e9rations suivantes :une op\u00e9ration par laquelle il se place, en violation des objectifs d\u2019une disposition du pr\u00e9sent Code ou des arr\u00eat\u00e9s pris en ex\u00e9cution de celui-ci, en-dehors du champ d\u2019application de cette disposition ; ou une op\u00e9ration par laquelle il pr\u00e9tend \u00e0 un avantage fiscal pr\u00e9vu par une disposition du pr\u00e9sent Code ou des arr\u00eat\u00e9s pris en ex\u00e9cution de celui-ci, dont l\u2019octroi serait contraire aux objectifs de cette disposition et dont le but essentiel est l\u2019obtention de cet avantage. Il appartient au redevable de prouver que le choix de cet acte juridique ou de cet ensemble d\u2019actes juridiques se justifie par d\u2019autres motifs que la volont\u00e9 d\u2019\u00e9viter les droits d\u2019enregistrement. Lorsque le redevable ne fournit pas la preuve contraire, l\u2019op\u00e9ration est soumise \u00e0 un pr\u00e9l\u00e8vement conforme \u00e0 l\u2019objectif de la loi, comme si l\u2019abus n\u2019avait pas eu lieu.[2] C.E., 12 juin 2018, n\u00b0 241.761, Rec. g\u00e9n. enr. not. 2018\/8, n\u00b0 27.139.[3] R\u00e9p. RJ, N\u00b0 S 9\/06-07."},{"@context":"https:\/\/schema.org\/","@type":"BreadcrumbList","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Achat scind\u00e9 d\u2019un bien immobilier en Belgique: tourbillons de d\u00e9cisions administratives","item":"https:\/\/fiscaal-advocaat.be\/achat-scinde-dun-bien-immobilier-en-belgique-tourbillons-de-decisions-administratives\/#breadcrumbitem"}]}]